您当前所在位置:首页 > 贷款

嘉兴市住房公积金个人住房贷款管理实施细则

发布日期:2015-09-01 15:06:48 作者: 来源: 阅读:

嘉兴市住房公积金个人住房贷款管理

实施细则(暂行)

 

第一章  总 则

    第一条  为规范住房公积金个人住房贷款管理,确保住房公积金贷款资产安全,根据国务院《住房公积金管理条例》、《浙江省住房公积金条例》及国家、省、市有关法律法规,结合我市实际,制定本细则。

第二条  嘉兴市住房公积金管理中心及其所属分中心(以下简称公积金管理部门)负责管辖区内的住房公积金贷款管理工作。

第三条  住房公积金个人住房贷款(以下简称住房公积金贷款)是指公积金管理部门委托市住房公积金管委会批准的商业银行(以下简称受托银行),向购买、建造自住住房的住房公积金缴存职工发放的住房贷款(包括组合贷款、商转公贷款)。

第四条  住房公积金贷款业务由住房公积金管理部门以及受托银行办理。公积金管理部门应与受托银行签订承办住房公积金贷款金融业务协议,明确双方职责。

 

第二章  贷款条件

第五条  住房公积金缴存职工在本市行政区域内购买、建造自住住房,提取本人及配偶住房公积金个人账户余额不足时,可以申请住房公积金贷款。借款申请人在申请住房公积金贷款时应同时具备以下条件:

(一)在本市行政区域内或在本省内异地连续正常缴存住房公积金满6个月;

(二)借款申请人家庭未申请过或已还清住房公积金贷款;

(三)具有稳定的经济收入,个人信用良好,具备偿还住房公积金贷款本息的能力;

(四)购买自住住房的,需签订有效的购房合同,已付清除贷款金额以外的不少于规定比例的首期付款。建造住房的,需提供有关批准文件、房屋所有权证及土地使用权证;

(五)所购商品房的楼盘必须是与公积金管理部门签约的楼盘;

(六)同意办理住房抵押登记或提供公积金管理部门认可的贷款担保;

(七)以共有房产申请贷款的,其房屋共有权人须为借款申请人配偶、父母或成年子女,其中父母年龄分别不能超过65周岁和60周岁,子女须年满18周岁。

第六条  住房公积金贷款申请时限规定:

(一)购买新建住房的,借款申请人应在订立购房合同后至结清房款前提出申请;

(二)购买再次交易住房(以下简称二手房)的,借款申请人应在办妥房屋交易过户手续,交纳房屋契税(以房屋契税证所列日期为准)后的3个月内提出申请;

(三)国有出让土地建造住房的,借款申请人应在所建房屋竣工并取得房屋所有权证(以权证所列日期为准)的3个月内提出申请;

(四)农村宅基地建造住房的,借款申请人应在在取得建房批文许可两年内提出申请;

(五)在优先满足每户职工家庭享受一次住房公积金贷款的同时,已还清原有住房公积金贷款且近2年内无连续3期(含)或累计6期以上恶意逾期不良信用记录的住房公积金缴存职工,可再次申请住房公积金贷款。

再次申请住房公积金贷款的,借款申请人应在前次住房公积金贷款还清后的次月提出申请。

第七条  当住房公积金贷款资金不足时,实行轮候发放住房公积金贷款模式,所购房屋为现房的(包括二手房)除外。

 

第三章  贷款额度、期限和利率

    第八条  贷款额度须同时符合以下条件:

(一)不得高于嘉兴市住房公积金管委会确定的贷款最高限额;

(二)不得高于按以下公式计算的可贷额度:

借款申请人(及配偶)可贷额度=借款申请人住房公积金月缴存工资基数×40%×可贷年限×12

(可贷年限按借款申请人及其共同借款人的最长可贷年限为准,可贷年限为借款申请人距法定退休年龄适当放宽5年,大于30年的按30年计算);

(三)不得高于按照房屋总价确定的贷款限额:

1.购买新建商品住房(精装修房除外)首次首套的,不得高于所购房屋总价的80%,二次及以上的不得高于所购房屋总价的70%

2.购买二手房的,不得高于成交金额与计税金额两者低值的70%,其中房龄(指住房竣工至申请贷款期间的年限)在10年以上的,则不得高于60%

3.购买拆迁安置房的,不得高于安置房总价的70%,且不得高于实际购房支付的补差款。

(四)贷款额与提取额之和不得超过所购房屋总价;

(五)直系亲属二代人(二户)共同购房再次申请住房公积金贷款时,如其中一户在前次贷款中不具备住房公积金贷款资格,则该户认定在本次购房贷款中不计算贷款记录,前次贷款还清后再申请贷款按首套计算;

(六)直系亲属二代人(二户)各有一套住房,且均符合申请住房公积金贷款购买二套条件的,可以共同购房申请住房公积金贷款;

(七)再次申请贷款,按户最高贷款额度(当前标准)减首次已还清的贷款总额为再次贷款的最高额度。如可贷额度大于再次贷款最高额度的,实际可贷额度以再次贷款最高额度为准;如可贷额度小于再次贷款最高额度的,实际可贷额度以可贷额度为准;

(八)离婚后再婚的申请人,一方有过住房公积金贷款记录,另一方无住房公积金贷款记录且家庭名下无房,如再次购房申请住房公积金贷款的,无贷款记录的一方可按首套住房公积金贷款计算额度;

(九)婚前一方申请住房公积金贷款,婚后一方参与用住房公积金还款的,如离婚后,参与用住房公积金还款的一方名下无住房公积金贷款记录及房产,申请住房公积金贷款时按首次首套计算;

(十)借款申请人为现役军官(士官)的,需有所在部队政治部干部处(军务处)出具的年收入证明,视同在缴住房公积金,享受当地住房公积金贷款政策。

第九条  贷款期限须符合以下条件:

(一)贷款期限原则上不超过借款申请人退休年龄,根据实际情况可适当放宽贷款年限,延长期最长不超过五年;

(二)购买新建商品住房的贷款期限最长为30年;

(三)购买二手房的贷款期限最长为20年,房龄加贷款年限不超过35年,并不超过该住房土地使用年限。

第十条  住房公积金贷款利率按中国人民银行公布的利率标准及有关规定执行

贷款期间如遇人民银行有关住房公积金贷款利率调整时,合同期限在1年(含)以内的,实行合同利率,不分段计息;合同期限在1年以上的,从调整利率的次年11日起,按相应利率档次执行新的利率标准。

 

                                                       第四章  贷款担保

    第十一条  借款申请人申请住房公积金贷款的,应当提供公积金管理部门认可的担保。

第十二条  购买自住住房贷款的,借款人须将申请贷款所购买的住房作抵押建造住房的,借款申请人须将申请贷款所建造的住房作抵押,如不具备抵押条件的,则应由本人及配偶或第三人名下可抵押房产不低于贷款金额两倍的房产价值,设定全额抵押。

第十三条  采用房屋抵押方式的,抵押人须将抵押住房的总价值设定全额抵押。

   (一)以现房作抵押的,借款申请人应在贷款发放前办理房屋抵押登记并取得《房屋他项权证》;

   (二)以在建住房作抵押的,借款申请人应在贷款发放前办理房屋抵押预登记,并由售房单位提供抵押登记生效前的阶段性担保。同时,借款申请人或委托代办抵押登记机构应在购房合同约定的房屋交付之日起3个月内,办理所购住房抵押变更登记,将取得的《房屋他项权证》交公积金管理部门或受托银行保管。

第十四条  抵押期间,借款人不得以任何理由中断或撤销抵押,并对作为抵押物的房屋,负有维修、保养、保证完好的责任;在抵押物抵押期间,如发生房屋毁损的,由借款人负全部责任。

第十五条  凡采用担保机构作贷款担保的,担保机构须向公积金管理部门逐笔出具担保书,承担偿还贷款的连带责任。

办理住房公积金贷款的担保机构须具有担保资格,经公积金管理部门认可并签订合作协议。

 

第五章  贷款办理

第十六条  借款申请人向公积金管理部门提出贷款申请,填写《嘉兴市个人住房公积金贷款申请表》(见附件1)并提供以下证明材料的原件及复印件:

(一)借款人及其配偶(共同借款人,下同)的身份证明、婚姻状况证明及户口簿或户籍证明(或有效居留证明);

(二)借款人及其配偶的住房公积金缴存证明;

(三)借款人及其配偶住房信息登记证明;

(四)购买、建造自住住房的凭证:

1.购买商品房的,提供经房屋产权登记部门备案登记的购房合同和达到规定首付比例的付款凭证。

2.购买二手房的,提供房屋买卖合同、房屋所有权证、国有土地使用权证、契证及符合规定的卖方出具的收据或支付凭证。

3.购买拆迁安置房的,提供拆迁协议、安置房购房合同、达到规定首付比例的付款凭证(可包括拆迁补偿款)等。

4.国有出让土地建造自住住房的,提供所建房屋所有权证、国有土地使用权证、公积金管理部门认可的评估公司出具的评估报告。

(五)受托银行要求提供的其他资料。

   第十七条  住房公积金贷款办理程序:

    (一)公积金管理部门(或受托银行,下同)对借款申请人的申贷资格及提供的证明材料原件和偿还贷款本息能力进行审核;

    (二)公积金管理部门与借款申请人就住房公积金贷款的有关事项进行面谈,并形成《嘉兴市个人住房公积金贷款面谈记录》(见附件2);

    (三)公积金管理部门出具书面受理凭证,初步确定贷款额度、期限、利率标准、还贷方式及月还贷本息额。

    第十八条  公积金管理部门应当在7个工作日内审核完毕,作出准予贷款、不予贷款的决定,并通知借款申请人。

    第十九条  准予贷款的,公积金管理部门出具《嘉兴市个人住房公积金贷款审批表》(见附件3)。借款申请人、公积金管理部门、受托银行三方共同签订《嘉兴市个人住房公积金贷款借款合同》或《嘉兴市个人住房公积金组合贷款借款合同》(统称为《借款合同》),有保证担保的,还需保证担保人四方共同签订《借款合同》。

借款申请人及共同借款人,应同时在《借款合同》上签字认可,抵押房屋所有权人及共有权人应同时在《借款合同》上签字认可。

第二十条  签订《借款合同》后,借款申请人或其委托代办机构应及时办理有关抵押登记手续。

第二十一条 《借款合同》生效后,公积金管理部门及时发放贷款。

 

   第六章  贷款本息偿还

    第二十二条  借款人按以下方式偿还贷款本息:

    (一)贷款期限在1年(含)以内的,采用到期一次归还贷款本息方式;

    (二)贷款期限在1年以上的,按月偿还贷款本息。可选择等额本息还款法或等额本金还款法:

1.等额本息还款法:即贷款期内每月以相等的金额偿还贷款本息。计算公式:

还款月数

                            贷款本金×月利率×(1+月利率)

    月还款额(元)=

                                        还款月数

1+月利率)    -    1

2.等额本金还款法:即贷款期内每月以相等的金额偿还贷款本金,贷款利息随本金逐月递减。计算公式:

贷款本金

月还款额(元)=             +(贷款本金-已偿还本金累计额)×月利率

                       还款月数

借款申请人与公积金管理部门在借款合同中约定还款方式,一笔贷款只能选择一种还款方式,合同签订后,不得更改。

    第二十三条  经公积金管理部门同意,借款人可在正常还贷的基础上,使用自有资金或提取住房公积金提前偿清或偿还部分贷款,也可办理按月提取住房公积金还贷。

    (一)提前偿清贷款

    借款人须在正常还贷满6个月后,才能向公积金管理部门提出提前偿清贷款申请。

    (二)提前偿还部分贷款

    借款人申请提前偿还部分贷款,需符合以下条件:

1.须在正常还贷满6个月后,且申请时无逾期贷款;

2.提取住房公积金提前偿还部分贷款,若单方缴存公积金,则公积金账户内余额及还贷额不得低于2.5万,若双方缴存公积金,则公积金账户内余额合计还贷额不得低于5万。使用自有资金偿还的,还贷额应满足合同约定的金额;

3.提前部分还贷须还清当月贷款本息,还款金额取至千元的整数倍;

借款人应向公积金管理部门提出提前部分还贷申请,经审核同意后,在《嘉兴市个人住房公积金贷款提前还贷申请表》(见附件4上签名认可,重新确定剩余期限和月还款额。

(三)委托按月提取住房公积金还贷

申请委托按月提取住房公积金还贷,需符合以下条件:

1.借款人及其配偶的住房公积金账户内均应留存6个月的缴存余额,留存的6个月缴存余额在按月还贷执行期间不能提取;

2.申请人(借款人及其共同借款人)申请委托按月提取还贷时无逾期。

借款人应向公积金管理部门提出申请委托按月提取住房公积金还贷申请,在受理贷款申请时如已符合按月还贷条件的可以一并申请。经审核同意后,在嘉兴市委托按月提取住房公积金还贷申请表(见附5)、《嘉兴市委托按月提取住房公积金还贷约定书》(见附件6上签名确认

申请人的月缴存额大于或等于其月还款本息额的,每月委托提取还贷额以月还款本息额为准;申请人的月缴存额小于其月还款本息额的,每月委托提取还贷额以月缴存总额为准,不足部分由申请人自行补足,确保按时足额还贷。

第二十四条  借款人还清贷款本息后,凭公积金管理部门或受托银行出具的结清证明、《房屋他项权证》、《房屋预告登记证明》以及同意注销房屋抵押证明等相关资料,到房屋产权登记部门办理抵押登记撤销手续。

 

第七章  组合贷款

第二十五条  借款申请人申请住房公积金贷款不足以支付购买自住住房所需资金时,可用同一抵押物,同时向受托银行申请商业性个人住房贷款(即组合贷款)。组合贷款总额需符合本细则第七条第(二)、(三)、(四)项规定,抵押物应以同一顺位向公积金管理部门和受托银行设定抵押。

第二十六条  申请组合贷款的,借款申请人申请贷款的条件必须同时符合商业性个人住房贷款银行的有关规定。

第二十七条  组合贷款实行两种利率,即住房公积金贷款部分利率按住房公积金贷款规定的利率执行,商业性个人住房贷款部分按贷款银行规定的利率执行。

第二十八条  组合贷款中住房公积金贷款部分与商业性个人住房贷款部分的到期期限应当一致,风险由公积金管理部门与受托银行按各自贷款金额(或余额)承担。

第二十九条  组合贷款的《房屋他项权证》由受托银行保管,直至贷款全部结清。

第三十条  在组合贷款本息还清之前,若发生抵押房屋处分的,公积金管理部门与受托银行按组合贷款余额中各自所占比例受偿。

 

   第八章  商业性个人住房贷款转个人住房公积金贷款

第三十一条  申请商业性个人住房贷款转个人住房公积金贷款(以下简称“商转公贷款”),是指在市本级或县(市)同一行政区域已向公积金各受托银行办理商业性个人住房贷款且具备住房公积金贷款资格的借款人,将尚未还清的商业性个人住房贷款全部或部分转换成住房公积金贷款。

第三十二条  申请商转公贷款的借款人在符合住房公积金贷款条件的同时,还须符合以下条件:

(一)商业性个人住房贷款尚未结清,已正常还贷一年以上且无逾期记录;

(二)商业性个人住房贷款所购住房未交付使用的,房产公司需愿意提供保证担保;所购住房已交付使用或商业性个人住房贷款非全部转成公积金贷款的,所购住房应已办妥《房屋他项权证》;

(三)申请商转公的借款人是原商业性个人住房贷款的借款人及配偶或二代内直系血亲的产权共有人(申请时女性18周岁至60周岁,男性18周岁至65周岁)。

第三十三条  商转公贷款额度:

(一)按照本细则第七条规定执行;

(二)不超过商业性个人住房贷款余额(取至整千元)。

第三十四条  商转公贷款年限规定:

(一)不超过商业性个人住房贷款的剩余年限;

(二)不超过个人住房公积金贷款规定的可贷年限;

(三)商业性个人住房贷款余额部分转为个人住房公积金贷款的,其剩余部分的商业性个人住房贷款期限原则上应当与个人住房公积金贷款期限保持一致。

 

第九章  合同变更

    第三十五条  借款人发生以下情况需变更《借款合同》时,可持相关证明材料向公积金管理部门提出书面申请并填写《嘉兴市个人住房公积金贷款合同变更申请表》(见附7)或《嘉兴市个人住房公积金贷款抵押变更申请表》(见附件8),经审核同意后,履行后续正常偿还贷款义务。

(一)借款人提前偿还部分贷款后,缩短剩余的贷款期限;

(二)借款人婚姻关系发生变化的,其抵押房屋拥有人愿意履行《借款合同》并具备还贷能力的;

   (三)借款人死亡、失踪或者丧失民事行为能力,其抵押房屋继承人、受遗赠人愿意履行《借款合同》并具备还贷能力的。

发生上述第(二)、(三)项所列情形的,借款人提供公积金管理部门认可的担保,并办妥担保手续。

 

第十章  违约责任

    第三十六条  借款人未按《借款合同》约定的期限偿还贷款本息的,应按中国人民银行有关规定计算并支付逾期利息与罚息。

    第三十七条  借款人不能履行《借款合同》,出现下列情况的,可提前终止《借款合同》,并通过提前行使担保债权或其他方式收回贷款本息:

(一)借款人违反《借款合同》约定,连续3期(月)或累计6期(月)拖欠贷款本息的;

(二)住房公积金贷款发放后,借款人无正当理由停止缴存住房公积金的;

(三)发生抵押房屋价值减少或灭失时;

(四)购买在建住房的,未按《借款合同》约定,在购房合同约定的交付之日起3个月内办理与送交抵押《房屋他项权证》的;

(五)借款人采取欺骗或提供虚假材料等手段骗取住房公积金贷款的;

(六)借款人死亡或被宣告死亡而其财产合法继承人不继续履行还款义务的;

(七)借款人发生其他足以影响其偿债能力或缺乏偿债诚意行为的或借款人明确表示或以其行为表明将不履行还款义务的;

(八)《借款合同》所规定的其他违约情形。

 三十八 《借款合同》被提前终止,借款人不能清偿贷款本息或借款人不能履行《借款合同》的,公积金管理部门可依法处理抵押物,所得价款按下列顺序分配:

(一)处理抵押物的有关费用;

(二)扣除与抵押物有关的税款;

   (三)偿还借款人所欠贷款本息和支付违约金。

处理抵押物所得价款不足以清偿贷款本息的,公积金管理部门有权向借款人追索。处理抵押物所得价款清偿贷款本息后,多余价款退还借款人。

    第三十九条  当签订《借款合同》各方发生纠纷时,由当事人协商解决或申请仲裁,协商不成的可依法向人民法院提起诉讼。

第四十条  借款人采取欺骗或提供虚假材料等手段骗取住房公积金贷款的,公积金管理部门应当依法追回被骗取的住房公积金贷款本息,没收非法所得,并对骗取人处以被骗取贷款金额百分之五至百分之十的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

职工有公积金骗贷行为的,公积金管理部门可以将相关违法信息纳入个人征信系统,并通报职工所在工作单位。

 

第十一章  附 则

第四十一条  原有关住房公积金贷款管理的规定与本细则条款不符的,以本细则为准。

第四十二条  本细则由嘉兴市住房公积金管理中心负责解释。

第四十三条  本细则从201591起施行。